中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

计算土地增值税的应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数。

而220号文件,对于土增税收入有明确的规定,需要签订房屋销售合同或开具发票,因此本笔抵减销项税的收入,不应该纳入土地增值税清算的范围。

第十六条企业的搬迁收入,扣除搬迁支出后的余额,为企业的搬迁所得。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

即个人销售的住房,不论是普通住房还是非普通住房,不论首套住房还是两套及两套以上住房,均免征土地增值税。

摘自《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不征收土地增值税。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财政部19956号

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定,制定本细则。

第二十二条本细则由财政部解释,或者由国家税务总局解释。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

该合同实质是将标的物的所有权进行永久性转让,不存在使用期限的问题。

纳税人在资料完整且符合法定受理条件的前提下,最多只需要到税务机关跑一次。

有下列情形之一的,经批准可以减征个人所得税:(1)残疾、孤老人员和烈属的所得;(2)因严重自然灾害造成重大损失的;(3)其他经国务院财政部门批准减税的。

__条例第九条(三)项所称的__转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由__,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

)房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

第十条条例第七条所列四级超率累进税率,每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。

属于审批权限的减免税项目,审批地税机关可根据实际情况进行实地核查,也可委托省辖市局或县(市、区)地税机关具体组织实施。

每年是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计1年;超过1年,未满12个月但超过6个月的,可以视同1年。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

可扣除的契税是指对纳税人购房时缴纳的契税,并能够提供契税完税凭证,但是不能作为加计5%的基数。

**02、山东的规定**青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函〔2009〕47号)对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目,然后投入资金继续建设,完成后再转让的允许加计扣除,其扣除项目如下:(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;(二)改良开发未竣工房地产的成本;(三)房地产开发费用;(四)转让房地产环节缴纳的有关税金,包括营业税金及附加、地方教育附加;(五)加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。

房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税。

)对深水油气田资源税减征30%。

在确定证据收集的性质、时间和范围时,应当体现重要性原则,评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。

评估价格须经当地税务机关确认。

可见,房地产项目增值税预缴和土地增值税预征,都是在税款结算前预先缴税的涉税行为。

**案例说明(国税总局解读公告案例)**某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目,2016年10月项目全部竣工并销售完毕,12月进行土地增值税清算,整个项目共缴纳土地增值税1100万元,其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元;2016年清算后补缴土地增值税500万元。

基础设施费。

前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。

结论通过以上论述,就会明白允许纳税人自由选择或者房地产开发费用按10%扣除,或者当合规利息负担大时以合规利息支出+5%来扣除,是符合土地增值税原则的适当的做法,想方设法来降低利息支出扣除额是不可取的做法。

第九条纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计1312(5-3)算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

本公告自2014年8月1日起施行。

)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。

文章已完